Compraventa de inmuebles, ¿cuándo se resuelve el contrato?

Por el contrato de compraventa de inmuebles, se entiende lo que todos suponemos: la firma de la compra de una vivienda. Ya no estamos hablando de arrendamiento, que se limita al alquiler de ésta, sino al paso siguiente: la adquisición de la propiedad. Pero como todo contrato, puede no salir bien. ¿Qué ocurre entonces?

El Código Civil establece una regulación específica para el caso de incumplimiento en el contrato de compraventa. Dice que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido se producirá la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido reclamado judicialmente o por acta notarial. Se aplica a todas las compraventas inmobiliarias, tanto si se ha pactado la resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor, como si no existe tal pacto.

En otro apartado establece que, aunque se pida la resolución del contrato, el juez podría considerar que esa no era la solución adecuada y podría dar un nuevo plazo para cumplir. El precepto establece un régimen especial para la resolución de la compraventa de inmuebles por incumplimiento del comprador.

¿Cuáles son las diferencias entre estas dos reglas?

  • Por un lado, es preciso que el vendedor haga un requerimiento resolutorio por vía judicial o notarial frente al comprador. Hasta el momento del requerimiento, el comprador podrá pagar, aun expirado el plazo, y evitar así la resolución.
  • Por otro lado, a partir de dicho requerimiento, ni el juez puede conceder un nuevo plazo para pagar, ni el comprador evitar la resolución mediante el pago.

Concurriendo todos estos requisitos, el contrato queda resuelto, con restitución recíproca de las prestaciones realizadas, restitución que se realiza conforme a las reglas generales de la resolución contractual.

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